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「マイホームの購入費用を抑えたうえで自分たちのこだわりを住まいに取り入れたい」方に最適な選択肢が、購入した中古マンションにリフォームを施す方法です。しかし、中古マンションの購入とリフォームを同時に行なうにはどのような流れで進めたらよいのか、実際に住むまでにどのくらいの期間がかかるのかなどの疑問をお持ちの方もいるでしょう。
 
そこで今回は、中古マンションの購入からリフォームまでの流れ、中古マンション選びのポイントを解説します。リフォームにかかる費用や期間の目安もご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

近年、戸建て住宅やマンションの新築購入価格は、わずかな増減はあるものの高騰傾向です。
 
国土交通省が公表している不動産価格指数によると、2010年の不動産価格の平均値を100としたとき、2025年2月における新築戸建て住宅の数値は114.9ポイント、新築分譲マンションは211.8ポイントでした。つまり、2010年の価格に対して戸建て住宅は約1.5倍、マンションは約2倍にまで上昇しているということです 。
 
こうした背景を受けてニーズが高まっているのが、中古住宅です。なかでも中古マンションは新築と比べて購入費用が安いことに加えて資産価値が下がりにくい、物件数が多く選択の幅が広い、管理会社に管理を任せられる点などが評価され、人気を集めています。
引用：国土交通省 不動産価格指数
 
購入した中古マンションにリフォームを実施すれば、内装や間取りなどをより自分好みにカスタマイズ可能です。中古マンションをリフォームするメリットやデメリット、具体的な進め方について見ていきましょう。

購入した中古マンションへリフォームを施すことにはメリットがある一方で、デメリットも存在します。そのため、これから中古マンションの購入とリフォームを検討しているなら、デメリット面も意識したうえで慎重に検討することが大切です。
 

中古マンションを購入してリフォームするメリット

中古マンションにリフォームを施す大きな利点の一つが、コスト面です。価格の高騰が続く新築住宅に比べて購入費用を抑えられ、浮いた予算をリフォーム費に回せます。また、新築ほどではないものの、リフォームの実施により希望に近い間取りや設備を叶えられます。
 
人気エリアであれば新築住宅の価格はさらに高騰し、自ずと選択肢も限られていきますが、中古マンションなら選択肢が広がる点もメリットです。さらに、住環境や管理状態など、実際の物件を自分の目で確かめてから決められる安心感もあります。
 

中古マンションを購入してリフォームするデメリット

一方で、中古マンションを購入する際には配管や躯体など建物自体の老朽化リスクに気を付けなければなりません。構造上の制約によって希望条件を満たすリフォームができないケースも想定されます。
 
さらに、住宅ローンについても注意が必要です。リフォーム費用を別途借りる場合は金利が高くなる傾向にあり、返済計画にも影響をおよぼします。加えて、リフォームに時間がかかるため、購入してから住み始めるまでの期間が長くなる点もデメリットです。中古マンションの購入後にリフォームを検討している場合は、余裕を持った引越しスケジュールを立てる必要があります。

中古マンションでリフォームが可能なのは、室内の壁や床、設備類などの専有部分のみです。以下のような共用部分はリフォームできません。
 
【共用部分の一例】
・玄関ドア
・バルコニー
・窓ガラスやサッシ
・インターホン
 
ただし、内窓の増設や玄関ドア内側部分の塗装など、管理規約の範囲内であればリフォーム可能 な場合があります。
 
また、建物の構造や躯体によっては、間取りの変更や水回りの移設など一部工事ができないケースがあるため注意が必要です。加えて、マンションによってはリフォーム工事の範囲だけでなく実施する曜日や時間帯まで管理規約で制限しているケースもあるため、自分が希望するリフォームができるかを事前にしっかり確認しておくことが欠かせません。

中古マンションの購入とリフォームは、以下5つの流れに沿って進めていきます。
 
①物件探し
②リフォーム見積もり
③住宅ローン仮審査
④各種契約締結・住宅ローン申込
⑤リフォーム
 
ここからは、それぞれのステップごとにポイントと注意点を解説します。
 

①物件探しのポイント・注意点

まずは、購入する中古マンション探しから始めます。物件探しの段階からマンションのリフォームの可否や制限を確認できるよう、リフォームの相談が可能な不動産会社を利用するとよいでしょう。
 
実際の物件を確認しながら、リフォーム内容を具体的にイメージすることも大切です。売主がまだ入居中のことも多いため、不動産会社に依頼して内見スケジュールを調整してもらいましょう。
 
また、マンションの管理規約や長期修繕計画書も物件探しの段階で確認するのが賢明です。細かな物件選びのポイントは次章で詳しく解説します。
 

②リフォーム見積もりのポイント・注意点

物件探しと同時期に、リフォーム会社と打ち合わせをして具体的なプランを固めていきます。マンションの管理規約でリフォームができる範囲を確認しながらプランを詰めていきましょう。
 
また、リフォーム費用の見積もりは1社だけでなく複数社に依頼し、内容や価格を比較検討することが大切 です。
 

③住宅ローン仮審査のポイント・注意点

購入する中古マンションとリフォームプラン・費用がおおむね固まった段階で、住宅ローンの仮審査を受けます。このときに注意しておきたいのは、住宅ローンよりもリフォームローンのほうが高金利になることです。
 
そのため、少しでも金利負担を抑えたいのなら、中古マンションの購入とリフォーム費用を一括で借りられる住宅ローンを選ぶことをおすすめします。
 
ただし、マンションの担保評価が低かったり、リフォーム費が高額だったりすると、住宅ローンにリフォーム費用が含められない場合があるため、事前に金融機関に相談しておくと安心です。
 

④各種契約締結・住宅ローン申込時のポイント・注意点

住宅ローンの仮審査に通過したら、中古マンションの売買契約とリフォーム工事の契約、住宅ローン本審査の申込をほぼ同時に行ないます。
 
無事に本審査に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を交わします。その後、売買契約時に設定していた物件引き渡し日に融資の実行と所有権移転登記、抵当権設定登記を同時に行ない、中古マンションの引き渡しを受ける流れです。
 
住宅ローン本審査への申込が遅れると、物件購入代金の支払いや引き渡し日が遅れ、リフォームのスケジュールに影響してしまいます。不備なく進むよう、必要書類の確認と準備を徹底しましょう。
 

⑤リフォームのポイント・注意点

物件の引き渡しが終わったら、いよいよリフォーム工事の開始です。着工前には、マンションの管理組合に対して工事の届出を提出する必要があります。多くの場合、リフォーム会社が手続きを代行してくれます。
 
リフォーム費用は着工前に一部、工事完了後に残金を支払う形式が一般的です。プランに変更が生じた際の連絡体制もしっかり整えておきましょう。

中古マンションを購入する際は、リフォームのしやすさだけでなく周辺環境や安全性などさまざまなポイントをチェックして、自分のニーズに合う物件を探しましょう。
 

日当たりや断熱性などの住みやすさ

日当たりや風通し、断熱性は、暮らしの快適性に直結するポイントです。特にマンションでは窓サッシや玄関ドアなど共用部分のリフォームができないため、十分な性能のものが備わっているかチェックしましょう。
 
また、オール電化を検討している場合には、各住戸の電気容量に制限がないかも確認しておきたいポイントです。
 

立地や交通アクセス、周辺環境

中古マンションを購入する際には駅からの距離や通勤・通学のしやすさ、スーパーマーケット・病院・公園の有無など周辺環境の充実度をチェックしておくことも欠かせません。将来的なライフスタイルの変化を考慮して中古マンションを選ぶと、購入してからの後悔を防げます。併せて、駐車場や駐輪場の有無、騒音など生活環境に影響する要素も確認しましょう。
 

共用部分の管理状況や修繕履歴

室内だけでなく、廊下やエレベーター、ごみ集積所など、日々利用することになる共用部分の管理が行き届いているかも確認しましょう。
 
これまでの修繕履歴や、今後の長期修繕計画の確認も大切です。内見時点では不安のある箇所も、今後修繕される計画があるかもしれません。また、修繕積立金の額とその回収状況も確認が必要です。戸数が少ないマンションでは1戸当たりの負担が大きくなる可能性があるため、総戸数と併せて確認しましょう。
 

耐震性や災害リスク

耐震性をはじめ、自然災害発生時のリスクが高いかどうかの確認も欠かせません。
 
建物を建てるときに適用される耐震基準は、1981年6月1日の建築基準法改正を境として「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分かれます。新耐震基準は震度6強～7程度の地震が起きても建物が崩壊・倒壊しないように設計されている構造基準のことで、2025年現在も適用されています。
 
一方、旧耐震基準は震度5程度の地震が起きても建物が倒壊しないことを目的とした構造基準です。1981年5月31日以前に建築確認を受けて建てられたマンションのなかには、現行の新耐震基準を満たしていないものも少なくありません。
 
ただし、旧耐震基準で建てられているマンションでも現行の新耐震基準と同等の強度を持っているケースもあり、「旧耐震基準＝耐震性が低い」とは言い切れない点に注意が必要です。例えば、壁全体で建物の荷重を支える壁式構造のマンションは、旧耐震基準で設計されていても現行の新耐震基準と変わらない耐震性能を有していることがあります。旧耐震基準の中古マンションは立地が良いだけでなく、相場よりも安く購入できるメリットがあるため、耐震基準だけでなく、総合的に判断することがポイントです。
 
また、水害リスクや災害時の避難場所などについて、自治体が提供するハザードマップを活用して立地の安全性も事前に確認しておきましょう。ただし水害リスクの高い地域でも、マンションの2階以上であれば自宅への被害を抑えられます。洪水発生時の被害を避けたいなら、2階以上の部屋を選ぶことをおすすめします。
 

定期借地権の有無

定期借地権付きマンションとは、期限付きで地主から借りている土地に建てられたマンションの住戸を各区分所有者が所有する形態です。
 
定期借地権付きマンションには土地の所有権がないため、一般的なマンションよりも安価であることが多い傾向です。しかし、地主に地代を継続して支払う必要があります。また、契約期間（一般的に50年）が終了すると、基本的には建物を解体しなければなりません。定期借地権付きマンションを購入すると再度住み替えを余儀なくされるケースがあるため、注意が必要です。

中古マンションを購入し、自分たちのライフスタイルに合った住まいにリフォームしたい場合には、事前にかかる費用をしっかり把握しておくことが大切です。
 

中古マンションを購入しリフォームする場合に考慮すべき費用

まず、予算を組む際に考慮すべき費用は次の3つです。
 
・中古マンションの購入費用
・リフォーム費用
・入居後の維持費
 
予算内に収まるよう、優先順位を考えたうえでリフォーム内容を取捨選択することが重要です。
 
また、中古マンションの購入後には毎月の管理費や修繕積立金に加えて、年単位で発生する固定資産税などの維持費が発生する点も押さえておきましょう。 
 

中古マンションをリフォームする場合のリフォーム費用相場

リフォームの費用は施工面積や工事内容によって大きく異なりますが、1㎡当たり15～20万円程度が目安です。
 
またフルリフォームの場合は、間取り変更なしで約450万円から、間取り変更をともなうと約1,000万円からが相場です。ただし設備や内装のみなどの表層部分の交換であれば、300万円以下でも十分にリフォームが可能です。  

  積極的に利用したい補助金や税額控除

購入後の中古マンションのリフォームにかかる費用を抑えたいなら、補助金制度を積極的に活用しましょう。
 
例えば、国は開口部の断熱や高効率給湯器の導入など省エネ性能を高めるリフォームを行なう方を対象に「住宅省エネキャンペーン」を実施しています。住宅省エネキャンペーンは以下の4事業で構成されており、最大で200万円の補助金を受け取れる可能性があります。
 
・子育てグリーン住宅支援事業
・先進的窓リノベ2025事業
・給湯省エネ2025事業
・賃貸集合給湯省エネ2025事業
 
対象工事や条件は事業ごとに異なるため、利用を検討する際には詳細をよく確認しましょう。また、自治体によっては独自の補助制度を実施している場合もあるので、併せて活用することをおすすめします。
 
加えて、購入した中古マンションに省エネやバリアフリーなど一定の要件を満たすリフォームを行なった場合は、住宅ローン減税やリフォーム促進税制により所得税の控除を受けられる可能性があります。

リフォームにかかる期間は、工事の規模や内容によって大幅に変わります。洗面台やトイレの交換など、比較的簡単な工事なら1日で完了することもあります。
 
以下はおもな工事の目安期間です。
 
・キッチン交換：約2～4日
・浴室交換：約3～5日
・フルリフォーム：約2～6ヵ月
 
さらに、工事前のプラン作成や設計などの準備期間として、別途約2～3ヵ月程度必要となるケースもあります。そのため、中古マンションの購入からリフォーム完了・入居までには、およそ4～9ヵ月かかると見ておくとよいでしょう。

中古マンションの購入とリフォームを成功させるには、豊富な実績を持つ信頼できるリフォーム会社選びが欠かせません。
 
ポラスグループは、リフォーム事業において埼玉県で13年連続売上高No.1^※を誇る地域密着型企業で、一貫施工体制と品質にこだわっている点が特徴です。
 
また、中古マンションの紹介からリフォームまで一括で対応している点もポラスグループの強みです。住まいのご要望をお伺いしたうえで物件探しとリフォームプランの作成を同時に進めるため、より理想に近い住まいを実現することが可能です。
 
手間が省けるだけでなく、マンションの購入費用とリフォーム資金をまとめた資金計画を立てられる点も安心材料につながります。
 
加えて、ポラスグループの提携住宅ローンをご利用いただくと金利の優遇を受けられるため、ローンの返済負担を軽減できる点もメリットです。中古マンション購入後のメンテナンスについても、購入時の営業担当者とリフォーム担当者が連携してサポートする体制が整っているので、長く安心して暮らしていただけます。
※2024年12月リフォーム産業新聞社調べ

中古マンションにリフォームを行なえば、購入コストを抑えつつ理想の住まいを実現できます。購入を希望する中古マンションのリフォーム可能な範囲やリフォームにかかる費用、期間などを事前にしっかり確認し、余裕を持ったスケジュールで計画的に進めましょう。
 
また、中古マンション探しとリフォームプランの相談を一緒にできる不動産会社に依頼すると、より理想の住まいを実現しやすくなります。中古マンションを購入して自分たち好みの住まいにリフォームしたいとお考えの方は、中古マンションとリフォームプランのご提案を一括でできるポラスグループにぜひご相談ください。